부동산 급등과 급락
부동산 가격이 고점일 줄 알았는데 더 상승하고 저점이라고 생각했는데 더 하락하는 경우가 있다. 보통 부동산 가격 상승과 하락은 투자자들의 예상과 다르게 움직인다. 그래서 고점에서 더 상승하면 조급해지고 저점에서 더 하락하면 공포심을 가진다. 부동산 시장에서 가격만 보고 있으면 고점과 저점을 알기 어렵다.
부동산이 투기성 재화의 성격을 가지고 있다는 사실을 먼저 각성하자.
우리가 쓰는 물건들, 자동차, 스마트폰, 세탁기, 컴퓨터 등은 투자가 아닌 실사용 목적의 재화다. 그런데 부동산은 거주라는 실사용 목적도 있지만 동시에 투자할 목적도 있다. 즉 가격 변동 요인에 실수요 + @ 가 존재한다. 수용의 변동폭이 크기 때문에 가격 변동 폭도 크다.
투기성 재화
자동차 가격이 상승하면 사람들은 관심을 보이지 않는다. 그러나 부동산 가격이 상승하면 사람들은 매수에 관심을 보인다. 이때 이미 매수한 사람들은 더 높은 가격에 팔기 위해 매물을 거둬들인다. 즉 팔지 않는다. 시장에 매물이 줄어들어 가격은 더 상승한다. 마음이 급해진 매수자들은 더 높은 가격을 부르고 시장은 과열된다.
반대로 가격이 하락할 때는 어떨까? 자동차 가격이 하락하면 사람들은 관심을 보인다. 그러나 부동산 가격이 떨어지면 사람들은 관심을 보이지 않는다. 마음이 급해진 매도자들이 가격을 낮추기 시작한다. 그러면 매수자들은 더 낮은 가격으로 사기 위해 기다리거나 매수자와 흥정을 한다. 매물이 쌓이고 팔리지 않으면 가격은 더 떨어진다. 급매나 경매가 늘어나면 손해를 덜 보기 위해 투매가 일어난다.
부동산의 공급 특성은 가격 상승과 하락을 더 조장한다. 자동차는 주문하면 금방 살 수 있다. 그러나 부동산은 계약금을 걸고 준공이 되는 동안 잔금을 내는 과정을 거친다. 공급이 단기간에 쉽게 늘지 않는다. 수요는 빠르게 변하지만 공급은 느리게 변한다. 공급이 수요를 따라가지 못하면 가격은 쉽게 오른다.
반대로 충분한 공급이 시작되어 수요가 하락하면 가격이 급락하기 시작한다.
부동산을 사고 싶어도 가격이 너무 비싸거나 경기불황으로 소득이 줄면 매수를 포기하게 된다. 건설사들은 주택을 많이 만들었어도 팔지 못해 미분양이 늘어난다. 팔리지 않는다고 자동차처럼 외국에 수출할 수도 없다. 어려워진 건설사들은 자금을 확보하기 위해 할인 분양을 한다. 공급된 물량이 팔릴 때까지 가격은 하락한다.
부동산 가격을 좌우하는 것은 油價(유가)
부동산 역시 원가에 영향을 받는다. 원가 상승은 당연히 부동산 가격 상승으로 이어지기 쉽다. 가장 영향을 많이 받는 것은 유가(油價)다. 국제 유가가 상승하면 아스팔트, 폴리염화비닐(PVC)마감재, 새시 등 원유 부산물로 만들어지는 건설자재 비용이 상승한다. 또한 레미콘, 덤프트럭, 굴착기, 타워크레인 등 중장비 운용 비용도 증가한다. 결국 공사원가가 급등하여 건설사들은 공급가격을 올린다.
주목할 점은 국제 유가 흐름의 특징이다. '국제' 유가니까 천천히 흘러갈 것이라고 쉽게 생각할 수 있는데, 실제로는 1~2달 사이에 가격이 급격하게 오르는 경우가 흔하다.
하루에 유가가 3~4%가 폭등하고 순식간에 100달러를 돌파한다.
석유가격이 급등하면 나라 경제 전체가 어려워진다. 원가가 상승하고 경제도 나빠지면 건설사들이 망해서 물량이 쏟아지거나 공급이 중단되기도 한다. 그런 일이 벌어지면 부동산 시장에 단기적으로 강한 충격을 준다.
