PF
대규모의 건축물을 짓기 위해서는 개인이나 기업이 홀로 감당할 수 없는 엄청난 돈이 필요하다. 그래서 은행과 기업이 함께 건물을 짓는데 투자한다. 투자의 규모가 커지고 참여하는 투자 주체가 많아지면 필연적으로 부동산과 금융이 연결된다.
이때 여러 이해당사자들을 서로 연결해주는 것이 바로 PF(Project Finacing)이다.
PF를 통한 연결 구조를 이해하면 금융시장과 부동산 시장의 흐름을 이해할 수 있다.
사실 PF는 미국 유전개발에서 본격적으로 시작했다. 미국의 석유 에너지 사업은 PF를 통해서 성공했다. 우리나라는 '사회간접자본 시설에 대한 민간투자법'에 따라 인프라에 대한 투자를 허가하고 있다. 도로,항만,공항 등 SOC(사회간접자본)이나
플랜트 건설, 석유 탐사 및 개발 등 대규모 사업의 조달 방법으로 PF를 쓴다.
최근에는 영화제작 사업, 부동산 개발 사업에도 PF가 이뤄지고 있다.
부동산 PF 구조
PF의 선순환 구조
PF는 부동산 전망은 좋은데 사업을 추진할 기업이 돈이 부족할 때 유용하다.
외환위기를 극복하고 경기가 정상으로 돌아오자 아파트를 짓기위해 PF가 사용되었다. 아파트를 사려는 사람은 많은데 공급이 부족해서 가격이 상승했다. 아파트를 짓기만 하면 사려는 사람이 몰려서 수익이 확실히 보장되었다.
보통 규모가 큰 건설 공사를 할때는 공사를 계획하고 진행하는 시행사와 실제로 공사를 하는 시공사로 나눠서 진행한다. 시행사는 땅 주인이나 개발 사업 아이디어만 가진 조그만 회사인 경우가 많다. 그래서 금융회사에서 대출이 쉽지 않다.
이때 PF를 이용하면 시행사가 서류상 회사를 만들어 토지에 투자하고 은행은 여기에 돈을 빌려준다. 건설사는 공사를 끝까지 책임지겠다는 보장을 한다. 나중에 문제가 생기면 돈도 대신 갚겠다는 지급보증까지 해야 한다. 금융사로서는 분양만 되면 대출금과 이자수익이 생긴다. 또 아파트 입주자에게 담보대출로 수익까지 얻는다.
아파트가 지어지고 사람들이 입주한다. 시장 수요를 PF를 통해서 해결한다.
시행사, 건설사, 금융사 모두 이익을 보면서 부동산 사업이 마무리된다.
이런 방식으로 부동산에 자금이 유입된다. 입주한 사람들의 부동산 가격도 상승한다. 입주자까지 해서 모두가 PF를 통해 이익을 볼 수 있다.
PF의 문제점
이렇게 PF로 모두가 이익을 보려면 부동산 가격이 상승해야 한다. 부동산 가격이 중간에 폭락하면 모두가 불행해진다. 대표적인 사례가 저축은행 부도 사태다.
저축은행의 수익원이던 부동산PF가 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체를 거치며 부실해졌다. 2011년 이후 저축은행 31곳이 파산했다. 수많은 개인투자자가 돈을 잃었고 공적자금도 27조원이나 투입되었지만 14조원을 회수하지 못하고 있다.
또한 부동산 경기가 나빠져 분양이 안되면 시행사는 돈을 갚을 수 없다. 이때 모든 책임은 보증을 선 건설사들이 지게 된다. 그러나 대형 건설사 몇 곳을 제외하면 대부분의 건설사는 상환능력이 없다. 중소 건설사들은 돈을 마련하지 못하면 역시 폐업할 수 밖에 없다.
부동산 시장에서 PF는 분명 자금을 공급해주는 좋은 금융기법이다. 그러나 부동산이 상승하지 않으면 PF는 오히려 독이 될 수 있다. 일반투자자는 PF를 부동산 시장에 자금이 들어오는 속도의 관점에서 봐야한다. 속도가 원활하면 부동산 시장은 추가 상승한다. 반대로 자금이 멈추면 부동산 시장과 금융시장은 어려워진다.
PF는 부동산에 피를 공급하는 심장과도 같다.
