부동산 시장의 심판
부동산 시장은 단순하게 구매자(매수자)와 공급자(매도자)로 구성되어 있다고 말할 수 있다. 구매자는 싼 가격에 사려고 하고 공급자는 비싼 가격에 팔려고 한다. 그렇다면 이 양자가 서로 반칙하지 않도록 감시하고, 거주목적의 실수요자들의 구매의지를 꺽을 정도로 시장이 혼탁해질때 정리해줄 심판이 필요하다. 부동산 시장에서 심판은 정부가 한다.
정부가 어떤 부동산 정책을 펼치느냐에 따라 시장의 흐름이 바뀐다. 긍정적일 수도 있고 부정적일 수도 있다. 정부는 부동산 시장에 금리, 세금, 대출을 통해서 영향을 미친다. 그동안 정부는 부동산 시장이 과열되면 규제정책을 펼치고 시장이 침체되면 부양정책을 펼쳐왔다.
즉 정부의 부동산정책은 현재 시장의 흐름을 알려주고 , 앞으로의 방향도 예측하게 한다. 정부에서 발표하는 정보는 누구나 검색할 수 있다는 것도 장점이다. 부동산을 알고 싶으면 현재 정부 정책이 어떤가 반드시 알아야 한다.
심판이 하는 일
정부는 부동산 시장 과열을 막아야 한다. 정부 입장에서 부동산 시장의 불로소득은 국가의 부채를 증가시키거나 세금 수입 확대를 방해한다. 생산적인 일자리가 많아져서 내수와 수출이 증가해야 정부가 세수를 늘릴 수 있다. 시중의 돈이 생산적 일자리를 만들지 않고 부동산 매매로 몰리면 정부의 세수가 줄어든다.
그래서 정부는 부동산 시장이 과열되면 식히는 정책을 쓴다.
정부는 부동산 시장에서 다양한 정책을 통해 시장을 식힐 수 있다. 단기적으로 금리를 높이고 대출을 규제하는 것이 대표적이다. 시장에 흘러 들어가는 자금을 막아 투자열기를 다운시킨다. 부동산 급등으로 과열된 지역은 투기지역으로 지정해서 매매를 어렵게 만들 수 있다. 또한 부동산 보유세와 양도세 같은 세금을 높여 투기를 근절하려 한다.
시장에서 규제가 늘어나는 것은 부동산 시장이 고점으로 가고 있다는 증거다.
매수자들이 몰리고 남아있는 물량이 적다는 증거다. 이때는 인내할 수 있는 냉정한 마음자세가 필요하다. 부동산이 존재하는 한 반드시 기회는 오기 마련이다.
반대로 정부는 부동산 침체기도 달갑지 않다. 경제가 어려워지면 건설사가 어려워지고 건설 노동자들 역시 수입이 줄어 어려워진다. 부동산 가격 폭락으로 주택을 구매한 선량한 국민까지 피해를 볼 수 있다. 그래서 정부는 부동산 경기를 살려야 하기 때문에 규제를 풀게 된다.
시장에 규제가 풀린다는 것은 부동산 시장이 저점을 지나가고 있다는 증거다.
아직 사람들이 관심이 없는 상태이기 떄문에 남아있는 매물이 많게 된다.
정부 vs 시장
많은 사람들이 정부가 시장을 이길 수 없다고 생각한다.
실제로 정부의 부동산 정책은 효과를 보이지 않는 경우가 많다.
잘못된 부동산 정책은 고점을 더 상승시키고 저점을 더 하락 시킨다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기, 유가 등락, 미국 금리 등 외세적 요인도 크게 작용한다.
분명한 것은 부동산 시장에서 정부의 역할은 심판에 그쳐야 한다는 것이다.
심판을 매수할 수 없지만, 심판을 적으로 여겨도 도움은 안된다. 정부 정책을 잘 살펴보고 상황에 맞는 투자 기회를 얻으려고 노력하는 것이 현실적이다.
정부가 시장을 이길 수 없는 것과 마찬가지로 개인 투자자도 정부를 이길 수 없다.
그러니 정책이 펼쳐지는 환경에서 최적의 매매 시점을 파악해야 한다.
주식처럼 도저히 매매할 타이밍이 아니라면 매매를 하지 말고 관망하는 인내심도 필요하다.
